Mezinárodní právní poradenství

Hledáte mezinárodní advokátní kancelář? SAXINGER je na Vaší straně a se svými mezinárodními odbornými týmy Vám radí kompetentně, efektivně a s cennými zkušenostmi přímo na místě. Informujte se předem online o široké škále témat mezinárodního obchodního práva.

 

Zakládání nemovitostních fondů: kroky a úkoly iniciátora fondu

Zajímá Vás téma nemovitostních fondů a uvažujete o založení vlastního fondu? Shrnuli jsme pro vás nejdůležitější otázky z pohledu iniciátora fondu:

Co/Kdo je iniciátor fondu a kdo se může této role ujmout?

Pod pojmem iniciátor fondu se rozumí osoba (fyzická nebo právnická), která iniciuje a realizuje založení fondu. Zakladateli fondů mohou být na jedné straně iniciátoři s institucionálním zázemím, jako jsou banky, a na druhé straně též soukromé osoby s ekonomickým zájmem na plánovaném projektu fondu.

Jaké úkoly má iniciátor fondu?

Iniciátor fondu se stará o získání potřebných finančních zdrojů pro příslušný uzavřený fond. Cílem je financovat plánovaný projekt. Založí fondovou společnost, vybere investiční objekt, pořídí jej v rámci fondu a postará se o prodej, jakmile uplyne doba trvání fondu. Kromě toho je zodpovědný za dohled nad společností fondu a její správu.   

Jak může být nemovitostní fond založen?

Kromě odborných znalostí vyžaduje založení fondu také určité předpoklady, které se zase liší v závislosti na typu fondu. Zatímco uzavřené fondy nepodléhají schválení, otevřené nemovitostní fondy jsou přísně regulovány. Abyste mohli založit vlastní fond, je kromě výběru vhodného investičního projektu nutné nejprve založit společnost (správcovskou společnost). Výběr právní formy je většinou omezen na komanditní společnosti nebo na společnosti s ručením omezeným. Náklady na založení fondu by se neměly podceňovat a mohou snadno dosáhnout několika tisíc eur.

Pro založení vlastního fondu jsou konkrétně nutné následující kroky:

  1. Doklad o potřebných finančních prostředcích ("počáteční kapitál") k založení fondu.
  2. Osvědčení o odborné způsobilosti iniciátora fondu (např. na základě příslušného studia nebo dlouholetých praktických zkušeností).
  3. Předložení potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu.
  4. Založení společnosti spravující fondy.
  5. Jmenování jednatele.
  6. Zřízení depozitního účtu, aby na něm mohly být prostředky bezpečně investovány.
  7. Povolení příslušného orgánu.

Jak je fond koordinován a monitorován?

V Rakousku jsou za dohled nad fondy odpovědné Ministerstvo financí a Úřad pro finanční trh (FMA), v Německu Spolkový úřad pro finanční dohled (BaFin). Po finanční krizi v letech 2007/2008 byla v celé Evropě zavedena přísná pravidla, aby bylo možné zajistit lepší ochranu investorů. Na fondové společnosti se proto vztahují přísné požadavky (požadavky na podávání zpráv, provádění auditů na místě ze strany FMA / BaFin, audity depozitářských bank, podrobné roční závěrky, které musejí být dodány, atd.).   

Jak se liší otevřené a zavřené nemovitostní fondy?

Obojí je formou správy aktiv, tj. správy (a v ideálním případě i zvyšování) majetku. Zatímco otevřené nemovitostní fondy investují do několika nemovitostí (projektů), uzavřené nemovitostní fondy se obvykle zaměřují na jeden nebo dva projekty. Investice každého jednotlivého projektu je poměrně vysoká a činí v průměru několik tisíc eur. V případě otevřených nemovitostních fondů je možné začít s menšími měsíčními částkami - přesné předpisy se v jednotlivých zemích liší. Doba trvání uzavřených fondů je několik let (10 a více let není neobvyklé). Předčasný odchod je - na rozdíl od otevřených fondů - téměř nemožný. 

  1. Otevřené nemovitostní fondy: Tato varianta se nejčastěji používá jako investice, protože je méně riziková než uzavřená varianta. Nazýváme je "otevřené", protože počet nemovitostí není omezen a noví investoři mohou do fondu kdykoli vstoupit a stávající investoři – za určitých podmínek – mohou fond opustit. Mimochodem, nové nařízení pro otevřené nemovitostní fondy stanoví 12měsíční retenční období. Ocenění otevřených nemovitostních fondů se provádí na základě posudků několika znalců.
  2. Zavřené nemovitostní fondy: Obvykle se jedná o financování jednoho realitního projektu. Jakmile je prostřednictvím vkladů investorů dosaženo požadovaného kapitálu, je fond uzavřen a další vklady nebo výběry již nejsou možné. 

Kdy se uzavírá nemovitostní fond a co se děje poté?

  • Uzavřený nemovitostní fond je automaticky uzavřen, jakmile je dosaženo požadované investice. Poté již není možné do fondu vstoupit.
  • K (dočasnému) uzavření může dojít také u otevřených nemovitostních fondů: Při silných výkyvech na trhu často hrozí, že mnoho investorů bude chtít svou investici z fondu rychle stáhnout. V takovém případě lze fond dočasně uzavřít a odolat tak případnému prodejnímu tlaku. Tímto způsobem může fond v mezidobí překonat

Právní poradenství pro iniciátory fondu

Rádi byste založili nemovitostní fond? Náš kompetentní tým Vám rád poradí a podpoří Vás ve všech Vašich otázkách. Kontaktujte nás ještě dnes! 

Máte ještě jinou prosbu v oblasti nemovitostního práva? Zjistěte více o našem komplexním portfoliu služeb v oblasti nemovitostního práva.